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投资商用物业虽好小心被高税费套牢

发布时间:2019-05-22 08:21:46

投资商用物业虽好 小心被高税费“套牢”

“国五条”楼市新政及其细则出台后,其中二手房交易中依法严格按转让所得的20%计征个人所得税的条款,引起了市场的广泛关注,也使物业转让的税费成为大众关注的焦点。连日来调查发现,佛山自2011年限购以后,不少开发商乐于推出商铺、车位等商业性质的产品,一些项目还会推出买房送车位、商铺住宅“混搭”等方法销售。

这些方法一般通过低价吸引市民和投资者,大家看到眼前的优惠往往给力购买,却在准备转让套现时被过高的税费“吓住”:部分物业转让所交税费竟高达转让额的50%左右。市民徐先生就向诉苦,他转让一个评估价54万元的商铺,需缴纳28万元的税,市民吴先生转让一个20万元的车位,要交各种税费超9万元……专业人士提醒,很多人投资时只考虑眼前的收益,有时被开发商的优惠政策吸引,没有把未来的一些支出尤其是转让的税费考虑进去,使得投资很容易“烂尾”。

曾艳珠

案例一:

转让54万商铺交税28万

2009年底,市民徐先生在南海大沥中大小商品城购买了一套两层混合型物业,首层做商铺,属商业性质,二层做仓库,属住宅性质,面积共为95平方米。商铺和住宅都有产权,徐先生手上共有两个土地证、两个房产证。

在徐先生看来,这笔交易当时是很划算的。他和开发商签订了整体购买合同,计算下来,这套物业首层商业部分的总价是11万元,再减去当初购房时开发商给予2万元优惠,总价约为9万元,二层以上合计95平方米总价是30多万元,总共约47万元。

去年年底,徐先生打算将这套物业卖出去,放盘后商铺评估单价为1.5万元/平方米,总价约为54万元,而当初购入时商铺约为9万元,差额达到45万元,需要按照增值额的60%征收土地增值税,光这一项就需要约20万元,再加上2.5万元的营业税、印花税、契税和4000多元的个人所得税,总共超过税费28万元。

按照佛山的“规矩”,卖家所需要交纳的税费都由买家负担。“放盘几个月了,感兴趣的人不少,但了解到有这么高的税费,很多准买家都退却了。”徐先生说。

案例二:

转让20万车位交税费9万

市民吴先生一家两年前在南海平洲桂城交界处某小区买了一套140多平方米的二手房。买的时候,原来的业主急于套现,把车位半买半送,只收了吴先生约10万元,交易时很多税费原业主也承担了一些,吴先生以约100万元的总价,买下了这套房产和车位。

前段时间,吴先生看中了桂城一个新盘,打算卖掉这套房和车位,换一套环境更好的房子。吴先生去中介咨询后了解到,虽然房产和车位是“统一”买进的,但转让时却要分开。吴先生向地税部门咨询后得知,140平方米的房子,按中介建议的100万元转让价算,税费很少,但车位如果按照市价20万元,则需要交纳营业税、印花费、土地增值税、个人所得税等各种税费约9.2万元,其中个税和土地增值税两项共约9万元。

“如果想以市价把这个车位卖出去,很难找到人接盘,我以10万多元一点卖了,整套房子算是不赔不挣,交易时各种流程也把人整得够呛。”吴先生说,以后遇到这种买房送车位的情况,会倍加小心。

案例分析:

整体买分开卖税费高

了解到,买大送小的搭售和多种性质物业整体售卖的形式,比如市民买房子开发商送车位,或者像徐先生这样商业、住宅按统一价格买,由于能提高办事效率和资金周转率,甚至还能将一些不良的物业搭售出去,比较受开发商欢迎。而且开发商在销售时,往往会做低总价,以求尽快成交。买方在购买时,由于价格往往比较实惠,看似能得到一定便宜,但却给以后转让留下了隐患。

“这种情况开发商可以整体售卖,统一签约,但投资者转让时,需要分开转让,分开核算税费,手续繁杂,给交易带来一定难度,而且有时候从经济上考虑,也是不划算的。”某房产中介经理余丰明解释,车位、商铺属于商用物业,转让时都需要征收所得额20%的个人所得税、土地增值税等税费,而房产部分则视乎是否证满5年、家庭住房征个税。

切记:投资前算好转让个税和土地增值税

某房产中介经理余丰明告诉,一般来说,土地增值税和个税,是商用物业转让时缴纳税费的大头。建议投资者在买入物业时,先把这个税种转让的税费算一下,如果觉得不合适,可以考虑放弃,如果觉得合适,可以考虑购买。

提醒:

计算土地增值税、个人所得税并非差价×税率

随着“国五条”楼市新政及其细则的公布,转让物业所缴纳的税费再次成为大众关注的焦点。但在调查中发现,在转让物业中占大头的土地增值税和个人所得税,很多人并不清楚其算法,以为就是差价×税率,而一些资料或报道,也容易在算法上误导市民。如果市民采用了错误的计算方法,既不能全面了解物业的价值,也可能在以后转让时面临诸多困扰。

佛山地税局工作人员告诉,个税的完整计算公式是(出让价或评估价-原发票价-印花税-营业税-土地增值税-契税)×20%。

土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低位依据来确认,按照累进原则设计,实行分级计税,增值率高的,税率高,多纳税;增值率低的,税率低,少纳税。

土地增值税实行四级超率累进税率,增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

小贴士:

计算土地增值税的简便算法

计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算:

(一)增值额未超过扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额×30%

(二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

(三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

(四)增值额超过扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数。

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